華潤置地、華爲、中國電信神仙級聯手!搶占智慧城市未來10年風口

責任編輯:劉婷宜 2019.12.02 08:24 來源:明源地産研究院

未來的風口在哪裏?搞清楚這個,大概率就找到了未來10年金庫的鑰匙。

明源君不知道未來的風口在哪裏,但是如果回到十幾年前,明源君會砸鍋賣鐵去買騰訊的股票。

过去的二十年,无疑是属于互聯網的,BAT的崛起正是抓住了第三次工业革命的风口。错过了前两次工业革命的中国,在这次的第三次工业革命中,总算赶上了车,也在世界建立起了领先地位。

而现在,普遍的共识是,我们已经站在了第四次工业革命的起点。新的国家战略,就是要在第四次工业革命弯道超车,而所谓的第四次工业革命,也就是5G、AI、大數據、物聯網的应用。

落到房地産層面,根據政府的規劃和指導,接棒城市化,成爲行業新增長點的,正是空間的智慧化升級,也就是我們常說的智慧城市。

今年,5G正式開始進入商用,整個社會處在創新産品大爆發的前夜。在房地産行業,一場爭奪未來江湖地位的戰爭也已經悄悄打響。

今天明源君就帶大家看一看這場頗具未來感的行業戰爭,和目前萬科、龍湖、碧桂園、華潤置地等各路巨頭的戰局。

智慧城市是場盛宴

哪些房企會首先拿到入場券?

一、智慧城市解決方案,一塊等待瓜分的大蛋糕

首先,很多人其實不太明白,到底什麽是智慧城市?爲什麽會對地産行業産生深刻的影響?明源君用具體場景來說明。

暴雨天,你以前出门可能会担心浸水、落井危险,这种情况在智慧城市就不会出现。因为井盖和有浸水风险的隧道内都有传感器,運營中心能够实时监控全市的每一处設備,只要出现风险,市政和交通部门能够第一时间接到通知。

晚上,凡是你所到之处,一定是灯火通明,整个城市的红绿灯、路灯永远不可能长时间故障,因为一旦出现问题,設備立马就会自动报告,让维修人员前来检修。

你去政府辦事再也不東跑西跑,一個窗口解決所有,去商場停車不用找停車位,在辦公室有自動調節的照明和空調。小區也有24小時的安防和智能識別,沒有提前報備的陌生人停留超過一定時間,系統自動通知安保處。孩子在小區裏玩,完全零風險。

那這些,到底怎麽實現?

借助2018年深圳市發布的《新型智慧城市建設總體方案》裏面的圖來看,其實就非常清楚。

用大白話來講,就是一個三層的結構。

首先,要在全社会分布广泛的感知网络系统。就像前面提到的井盖、路灯,所有的終端設備都能在线化,数据都能实时上传。这就要在城市的皮肤上,布满传感器,不管身体的哪一个角落痒和痛,大脑都能接收到信号。

而第二层就是城市運營管理中心和大數據中心,相当于城市的大脑和中枢,所有的数据汇总到这里,统一处理,海量的数据需要超算能力,人工智能的辅助处理信息,这里就要用到5G,来提高信息传输的效率。

到了第三层,就是数据的应用了,井盖、路灯坏了,应该协同哪些部门去处理,这个就类似,大脑做出了决策,如何协同手脚去准确做出行动。最终把政务服务、医疗、教育、社区服务、公安、交通、环保、水务、城管、工厂等领域,全部都可以协同起来,整个城市的運營效率大大提升。

這幾項做成下來,基本就和我們在科幻電影裏面看到的城市場景,差不了太多了。

但是,這個和房地産行業有什麽關系。剛剛說到了,智慧城市的前提,是要有一個廣泛分布的網絡感知系統。而所有的感知器,實際上是要落地到具體的空間場景中去實現的,很大部分都需要依賴開發商的參與。

在智慧城市中,人活動的每一个空间,都有智慧化的场景,这将对地产行业产生颠覆性的改变。

1、 智慧化的空间会创造全新的空间体验。永不积水的路面,永远丢不满的垃圾桶,在需要时第一时间出现的物业,察觉不到又无时不在的服务,能够碾压传统的空间体验。尤其是在存量时代,能够带来更高的租金、更忠诚的客户。

2、 大大降低運營成本。通过智慧化的運營,智能設備能够大大减少用于日常维护的人力成本,人均管理面积更大,能耗更低。

3、 将催生一类智慧化解决方案和運營企业。一旦智慧城市初步成型,对一些老旧小区的改造,也将成为一个巨大的市场。对于行业来说,这是一项非常有潜力的创新业务,很可能会成为未来一个重要的利润增长点。

另外,智慧城市背後的海量數據(14.670, 0.17, 1.17%),也會成爲一個取之不盡的金礦。這也是爲什麽各大巨頭開發商都紛紛布局智慧化的原因。

到實施層面,一個具體的空間場景,到底如何管理,如何智慧化,能不能拿出一套具體的標准化解決方案,正是目前各大開發商大力研發和爭奪的關鍵點。

二、巨頭紛紛布局,智慧地産元年啓幕

隨著今年5G的正式商用,5G新的賦能,將對智慧城市的設計,從底層到頂層,産生一個更好的解決方案。新的刺激下,今年各大地産商在智慧城市方面的動作也越來越頻繁。

今年8月30號,萬科在上海的2019世界人工智能大會上,宣布和微軟合作,共同發起設立以“未來城市”爲主題的萬科未來城市實驗室。爲此,郁亮甚至發了他今年的第二條朋友圈,足見其重視。這也是宣布了萬科,正式進入這個競技場。

而在這個競技場裏,萬科並不是先到者,幾位領跑者早已經在等著它。

碧桂园,这两年已经全面发力,向科技企业转型。産業地产方面,潼湖科技小镇在智慧化园区方面的探索已经初见成效。而碧桂园服务,更是在住宅场景下,已经形成了AI全栈解决方案,“凤凰魔盒”已经可以做到迅速部署社区的AI能力,与传统模式相比,节省人力40%以上。

龙湖在智慧社区方面也已经有系列成果,并且正在向城市運營管理领域进行延伸。在重庆悦来片区,能够提供64种场景的服务。例如,通过垃圾容量称重、红外线等方式识别垃圾桶满载信息;隧道积水监测,植被智能化灌溉等等。

而央企华润置地,更是在两年前就成立了物聯網实验室,并且开发了自己的瑞云系统。依靠华润置地在商办和城市運營领域的优势,目前在商业办公和産業园区场景下,已经有了完整的智慧化解决方案。并且已经在深圳华润城、华润深圳湾、雄安华润大学等6个项目试点成功,进入迭代和二次升级的阶段。

從現在的格局來看,巨頭房企都在搶這塊蛋糕。神仙打架,各自爲政的局面已經形成。

三、智慧城市要求行業建立統一標准

但是,根据深圳的智慧城市规划,未来整个城市空间是需要有统一的支撑的,这就要求空间運營商也要有统一的行业标准。这就意味着,目前各自为政的乱局,不会一直持续,在标准制定上,各大房企都要争夺话语权。

上周,华润置地就分别与華爲和中國電信达成智慧城市战略合作,南山科技金融城作为 “智慧城市示范区”,重磅发布。华润置地以央企正规军的身份下场比拼,華爲和电信助力,做技術和運營支持,这个联合体值得关注。

三大巨頭抱團,打造未來城市雛形

智慧城市,作爲政府統籌、政府牽頭的社會工程,目前已經進入到具體的實施階段。未來的日程表也非常明確了,以先行樣板深圳爲例,就計劃到2020年,要實現“六個一”發展目標,即“一圖全面感知、一號走遍深圳、一鍵可知全局、一體運行聯動、一站創新創業、一屏智享生活”,說白了,就是要基本建成1.0版的智慧城市。

华润置地的南山科技金融城项目所在的大冲片区,正是深圳市点名的智慧城市试点片区。可以说,华润置地、華爲、电信联手打造的,几乎就是深圳智慧城市的雏形。

一、提前搶跑的先發優勢開始凸顯

在智慧園區的建設方面,華潤置地早在兩年前就開始實驗,並且建立了很強的先發優勢。

2017年,华润置地成立了两个专门的团队,作为技術引入和技術应用设施主体。一个是物聯網实验室,负责华润置地各种应用场景开发。另一个是润腾智慧科技公司,负责各个应用场景在各个园区、社区的落地。

到目前为止,已经建成一个基础物聯網平台“瑞云”,在华润置地自己的商场和社区里面,大量設備的连接、管理、数据采集和智能化控制,都可以通过这个平台,动动鼠标来完成。運營效率得到大幅度提升。

1、 安全性提升

以商场为例,华润城的几百个設備房已经进行了全面的智慧化改造,泵和电不再需要抄表或者巡检,水位、水压等各种传感器,能够监控所有写字楼、商场、小区的消防設備,保证消防设施随时可用,避免出现隐患。

在消防領域,華潤城的智慧消防,還在傳統消防的煙感器基礎上進行了智慧化升級,能夠將消防系統和監控系統打通,一旦出現報警,AI會自動調動攝像頭,識別是否是真火情。同時,監控系統還會24小時監控消防通道,一旦出現通道堵塞,能夠自動生成警告信息,甚至直接形成工單,通知物業管理人員。大大提升了建築的安全性。

2、成本降低

在能源方面,华润置地能够采集园区所有的能源消耗設備的信息,分析能源消耗数据和异常,能够避免設備设施管理不到位产生的不必要的能源消耗。对于年耗电成本以千万级计算的项目来说,节省的運營成本也相当可观。

例如在商場,華潤城對噴泉、音樂、照明等和消費者體驗相關的38個場景,做了智能化的開發。能夠清楚的知道華潤城哪個區域人群集中,哪個區域需要疏導,根據人流的多少,自動控制噴泉、照明、音量。在公共場所,通過AI判斷辦公室有沒有人,自動調節空調和照明。

3、智慧化建設初成規模

目前瑞云系统已经试点了6个项目,未来华润置地在全国的一百多个商场、写字楼,都会连接到这个平台上,也就是说,会形成一个线上的华润置地,这个数字孪生其实就是智慧城市的企业版本。一旦这个企业版本成熟,华润置地也就具备了技術输出和服务输出的业务能力。

二、城市運營商优势,拿到首批入场券

事实上,华润置地在智慧城市方面的发展思路,一直以来就不仅局限在华润内部,而是有业务输出的企图和规模追求的。明源君认为,华润置地的城市運營商身份,让这个发展思路具备很好的落地条件。

以华润深圳湾片区为例,除了商住写的综合开发,在整个片区中,华润置地还替政府代建和代運營了一些市政设施,例如春茧体育馆,深圳湾人才公园,形成了一套完整的综合开发和運營模式。多业态的开发運營经验,很显然,让华润置地具备向更大范围的城市運營管理拓展的优势。

從城市綜合體和園區,擴大到城市片區,再逐步變成一個智慧城市的規模。如果推進順利,華潤置地很有可能拿到未來智慧城市建設的首批入場券。

三、參與智慧城市建設,關鍵在于標准化

根據明源君的觀察,不管是碧桂園、龍湖,還是華潤置地,都已經將城市智慧服務作爲主要的創新業務來發展。但是就像開發領域一樣,要想快速擴張上規模,關鍵在于能不能實現標准化。

從目前情況來看,各大開發商都還在研發試點的階段,到標准化的複制推廣還有距離,未來勝負難定,但是可以肯定的是,這將是一個單一開發商吃不下的巨大市場。

智慧城市建設,作爲一個從上到下深刻的社會化改造,政府具有很高的指導權,開發商參與其中,面臨的將是全國範圍的、多層次的、海量的場景。從單一業態或場景入手,快速形成標准化的解決方案,搶占市場,也許是最佳思路。


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